Купля-продажа земельного участка обладает некоторыми отличительными особенностями.
Продавец должен в соответствии с установленными законодательными нормами Российской Федерации уведомить покупателя о следующем:
- Наличие обременений, которые есть в отношении участка земли. Это может быть, например, арест судебными приставами;
- Наличие ограничений на пользование земельным участком. Тут в качестве примера привести можно стандартный классический сервитут.
Вообще перед покупкой участка земли стоит обратиться к опытному земельному юристу, который сможет проверить юридическую чистоту объекта.
Знать покупателю надо про наличие таких видов обременений, как банковский залог или ипотека, так как они влияют на необходимость согласования гражданско-правовой сделки с держателем ипотеки либо залога, которыми обычно выступают банки.
Приобретатель участка земли может отказаться от договора, расторгнуть его, потребовать уменьшения стоимости если продавец утаил от него следующие обстоятельства:
- Есть обременения;
- Имеется сервитут на землю;
- Требуется разрешение на проведение строительных работ;
- Установлены определенные свойства почвы.
Перед покупкой земли надо убедиться, что продавец является ее прямым собственником.
А если собственников несколько, то тогда они гипотетически могут быть согласны на отчуждение земли, что выражается в свою очередь в письменном виде. Все документы должны быть в порядке, как правоустанавливающие, так и технические, что опять же следует проверить опытному земельному юристу.
Заключаем предварительный договор купли-продажи земли.
Перед основным договором в целях правовой безопасности стоит заключить предварительный договор. Это не менее важный документ, который предназначен для того, чтобы в итоге защитить покупателя и удостоверить документальным образом намерения продавца.
В договоре (предварительном) купли-продажи указывается следующее:
- Стороны сделки;
- Сведения о кадастровых документах;
- Цена участка земли;
- Срок, на протяжении которого продавец и покупатель обязуются заключить сделку.
Документ заключается в простом письменном виде и не подлежит процедуре государственной регистрации.
Что надо учитывать при заключении основного договора купли-продажи земли сторонам сделки ?!
По закону договор купли-продажи выступает классической гражданско-правовой сделкой. По ее условиям продавец земли обязуется передать в собственность покупателю участок. Обратить надо внимание на такие понятия как «обязуется передать» и «обязуется уплатить». Или «уплачивает» вместо «передает». Тут уже можно наткнуться на такую проблему, так проблемы с передачей участка в натуре. Или же факт продажи совершается не в момент подписания текста договора, а только после регистрации права собственности в органах Росреестра.
Сам договор должен быть составлен в письменном виде в соответствии с требованиями статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это единый документ, который после прочтения и изучения подписывается обоими сторонами гражданско-правовой сделки.
Также сделка по желанию сторон может быть удостоверена нотариальным образом. Обязательное условие – это дальнейшая регистрация договора купли-продажи земельного участка в органа Росреестра. Почему стоит заверить сделку у нотариуса? Это крайне важно, так как нотариальное заверение сделки станет дополнительной гарантией как для продавца, так и для покупателя. Оно обезопасит стороны в дальнейшем от возможных необоснованных претензий друг к другу.
Крайне важно при заключении сделки учитывать условия договора купли-продажи.
По ГК РФ существенными условиями, указываемыми в тексте документа являются сведения о самом предмете сделки, которым выступает участок земли и его продажная цена. Если в тексте договора не обозначено хотя бы одно из важных условий, то тогда по закону договор можно вполне признать недействительным.
Для надежности в договоре помимо основных условий прописать надо следующее:
- Для сельскохозяйственных земель состояние почвы;
- Порядок оплаты по договору купли-продажи. Допустим, полная предоплата, предоплата частичного характера, внесение задатка, рассрочка на землю, частичная предоплата;
- Распределение между сторонами несения денежных издержек на оформление земли. Это могут быть услуги юриста, нотариальное оформление документа, уплата государственной пошлины за регистрацию объекта недвижимого имущества;
- Дата подписания передаточного акта.
Помнить надо о том, что договор купли-продажи не может содержать в себе некоторые сведения.
В частности, не указываются в тексте документа следующие обстоятельства, такие как:
- Наличие возможности выкупа участка земли обратно продавцом;
- Об ограничении распоряжения землей;
- Об ограничении ответственности продавца на случай появления претензий со стороны третьих лиц.
Если стороны планируют обратиться к нотариусу для заключения договора купли-продажи земельного участка, то тогда он может не только удостоверить предварительный либо основной документ, но и заверить подписи участников сделки под подобными договорами.
Если брать просто заверение договора, то в этом случае представитель нотариальной конторы будет нести ответственность за содержание гражданско-правой сделки.
Проверяются такие обстоятельства, как, то, принадлежит ли участок продавцу либо же другим лицам. Помимо прочего проверяется факт отсутствия или наличия обременений, арестов, которые исключаются совершение продажи. Учитывается при сделке дееспособность и вменяемость сторон, которые принимают в ней участие. Это важно, так как таким образом можно избежать проблем в будущем и не лишиться участка земли.
