Договор найма и договор аренда представляют собой два вида имущественных соглашений, регламентированных положениями гражданского законодательства Российской Федерации. Суть договоров кроется в том, что квартира, дом либо жилое помещение на безвозмездной основе передаются во временное пользование или владение лицу. Многие путают найм и аренду помещений. Эти два понятия похожи между собой, но все-таки между ними есть определенные различия.
Все правовые вопросы, связанные с наймом жилых помещений включая заключение, продление, расторжение договора детально прописываются в Гражданском кодексе. В частности, в главе 35 действующего нормативно-правового документа. Порядок оформления договорных отношений, связанных с арендой обозначен в 34 главе Гражданского кодекса Российской Федерации.
Почему два понятия путают ?!
Часто риэлторы в перечне своих услуг перечисляют вместо оформления найма аренду жилых помещений. Но не только грешат этим. В том числе и простые граждане не придают значения разнице этим двум понятиям. Особенно если в отношении физических лиц применяется аббревиатура «аренда». Между физическими лицами не может оформляться аренда по закону.
Данное понятие относится к юридическому лицу. Более того, если в договоре у физического лица написано «аренда жилого помещения», то тогда есть вероятность того, что при возникновении спора документ может быть признан судебным органом недействительным. Соответственно такой договор со всеми негативными правовыми последствиями не будет иметь юридической силы. Договор социального найма на основании установленных гражданско-правовых норм оформляется в те моменты, когда квартира, дом или комната сдаются не юридическому, а физическому лицу. Важная и отличительная особенность найма кроется в том, что сдавать должно изолированное помещение для проживания. Обычно это квартира, комната в коммуналке, жилой дом.
Договор аренды заключаются если:
- Снимает помещение не физическое, а юридическое лицо. При этом оно использует его не в коммерческих целях. Например, некая компания снимает квартиры в другом городе для своих сотрудников, находящихся в оплачиваемой командировке;
- Обязателен договор аренды для сдачи нежилых помещений. Нельзя заключить найм, если сдается гараж, магазин, торговая площадь. При этом арендой выступает подобная сделка вне зависимости от того юридическое или физическое лицо снимает помещение.
Поговорим о том, носит ли обязательный характер письменная форма при заключении такого документа. Здесь следует обратиться к статьям 674 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этих НПА говорится о том, что письменная форма обязательна при оформлении любого соглашения будь то аренда или найм.
Участники договора аренды и найма.
Если жилье сдается физическому лицу, а не компании, то тогда уместнее заключить договор найма. В первую очередь это будет правильно с юридической точки зрения и обезопасит участников гражданско-правовой сделки.
Участниками сделки будут выступать следующие категории лиц:
- Наймодатель, которым является собственник помещения;
- Снимающее жилье лицо или наниматель.
В договоре аренды согласно статье 606 Гражданского кодекса сторонами являются арендодатель и арендатор. Лицо снимающее помещение – это арендатор, а владельцем является арендодатель. Объектом при заключении договорных отношений найма выступает только помещение в виде квартиры, жилого дома, комнаты. В случае аренды сдаются нежилые помещения. Например, сдать в аренду физическое либо юридическое лицо может магазин, склад, торговую точку, павильон, киоск, производственных цех. Такие помещения применяются чаще всего для организации и ведения бизнес-деятельности.
Регистрация и сроки заключения договоров.
Договор аренда регистрируется. Требуется данная процедура в тот момент, когда срок действия арендных отношений между сторонами превысил один календарный год. Не нуждается в регистрации договор займа. Он считается заключенным, когда стороны сделки поставили в тексте самого документа свои подписи тем самым подтвердив правоотношения между друг другом.
Договор найма жилого помещения заключается на срок не превышающий пяти календарных лет с того момента, как документ был подписан. Если срок не был обозначен в тексте договора, то тогда он должен быть установлен по верхней границе исходя из положений статьи 683 Гражданского кодекса России.
Расторжение договорных отношений.
Договор аренды можно досрочно расторгнуть в судебном порядке. Делается это в том случае, если арендатором было умышленно либо неумышленно испорчено имущество, были нарушены существенные условия в договоре, имели место быть постоянные задержки арендных платежей на срок более шестидесяти календарных дней. Также расторгается договор аренды в те моменты, когда имущество, переданное арендаторам имело явные повреждения, которые не были указаны при заключении договорных отношений. Соглашение можно также расторгнуть, если по каким-либо причинам помещение стало непригодно для использования по назначению.
Говоря о найме стоит сказать то, что договор найма можно подвергнуть расторжению по инициативе нанимателя в любое удобное время. Но при этом есть одно обязательное условие. Оно заключается в том, что при желании расторгнуть договор наниматель должен не меньше чем за три календарных месяца в письменном виде уведомить наймодателя о своем принятом решении. Важно!
Наймодатель тоже может на основании своих законных прав обратиться в судебные органы с исковым заявлением если:
- Грубо были нарушены условия договора;
- Плата за найм не была внесена своевременно в течение полугода при долгосрочном найма и два раза при краткосрочном.
Как договор аренды, так и договор найма при заключении содержат схожие между собой пункты такие как:
- Когда и кем был составлен договор (ФИО, дата, место подписания документа);
- Наименование документа (договор «аренды» или «найма»);
- Предмет соглашения сторон.
Обязательно в тексте договора обозначается на основании какого правоустанавливающего документа принадлежит объект жилой либо нежилой недвижимости собственности. Также указывается стоимость договора в виде ежемесячной платы за пользование помещением, сроки аренды либо найма, включение коммунальных и иных видов платежей, права и обязанности сторон сделки.
