Практически каждый человек в своей жизни хотя бы раз снимал или сдавал квартиру. Есть моменты, когда даже собственник жилого помещения при аренде не может нарушать права арендатора. Естественно это касается тех ситуаций, когда договор аренды был заключен официально, а не на словах. Право собственности в соответствии с установленными гражданско-правовыми нормами может совмещать в себе совокупность владения, распоряжения и пользования. Право владения в гражданско-правовом понятии трактуется как возможность обладать объектом имущества, но не имея при этом полномочий для того, чтобы продать, подарить или обменять его.
Если говорить о праве пользования, то оно арендатору дает возможность пользоваться и эксплуатировать жилье в рамках, которые предусмотрены договором аренды.
Например, гражданин может проживать, хранить вещи, находиться в течение какого-то времени в квартире. Право распоряжения – это уже вещное право, при котором собственник квартиры на основании определенных правоустанавливающих документов может не только проживать или пользоваться жильем, но и продавать, обменивать, дарить его другим лицам. В данной статье мы расскажем о том, каких прав на время аренды может лишиться собственник, если между ним как арендодателем и проживающим гражданином (арендатором) был заключен договор аренды.
Неприкосновенность арендуемой квартиры и частной жизни.
В область неприкосновенности частной жизни входит множество факторов, о которых мы обязательно поговорим ниже в статье. При заключении договорных отношений арендатору передает арендодатель не только ключи от квартиры, но и определенные права по пользованию и распоряжению объектом недвижимого имущества. Основным документом, регулирующим права сторон выступает договор аренды, в котором указывает ее срок, размер и форма оплаты проживания, обозначается все имущество в помещении, сроки вселения и выселения из квартиры.
Первое и основное право на время которого лишен собственник – это право беспрепятственного посещения квартиры, если иное не предусмотрено положениями договора. То есть просто так брать и приходить к жильцам, когда захочется не получится, так как это будет нарушением личной неприкосновенности. Даже банальная проверка чистоты квартиры в этой ситуации с точки зрения закона не допустима, так как вы будете нарушать права жильцов, гарантируемые им Конституцией РФ. Жилье в соответствии с законодательными нормами выступает частью личной жизни, поэтому собственник не в состоянии посещать квартиру с арендатором, когда ему захочется, поэтому о посещении нужно договорить заранее и обозначить придется эти нюансы в договоре аренды. Если вы являетесь арендатором, и собственник постоянно заходит к вам в гости это не повод для того, чтобы терпеть его визиты. Вы можете досрочно в таком случае после предупреждения арендодателя расторгнуть договор аренды и взыскать с него неустойку за нарушение ваших прав.
Право пользования вещами (перестановка, замена замков.
Собственник может проверить чистоту, и он в состоянии сделать вам небольшое замечание и не больше. Тем не менее жильцы обязаны поддерживать жилое помещение в чистоте, порядке и надлежащем виде. Не может арендодатель приходить и переставлять вещи в квартире на свое усмотрение или менять замки в помещении. Отдельно по смене замков надо отметить то, что этот нюанс обязательно предварительно обязан быть согласованным между арендодателем и арендатором. Если ваш арендодатель поменял замки без вас во время действия договора аренды, то в таком случае обращайтесь в суд и требуйте возврата денежных средств, так как жилым помещением вы фактически пользоваться не можете.
Выселение из квартиры раньше срока окончания аренды.
По закону выселить нельзя, а по договору вполне можно, если в нем были прописаны нюансы, которые арендатор нарушал в процессе своего проживания. Например, арендатор обязан был уплачивать коммунальные платежи частично, но не производил оплату в результате чего появилась задолженность. В этом случае арендодатель вполне может обратиться с иском в судебные органы и отстоять свои права в итоге.
Доказать в судебном порядке можно следующие факты:
- Неуплаты арендных платежей;
- Порчи имущества и материальных ценностей в жилом помещении;
- Нарушение порядка, тишины и спокойствия граждан;
- Незаконную субаренду (например, сдача жилья посуточно с целью наживы без уведомления арендодателя).
Арендодатель имеет права уведомить жильца и потом расторгнуть при несогласии в удовлетворении требований договор аренды. Важно собрать полный комплекс доказательств для суда.
Проведение ремонта в квартире и продажа жилья, в котором проживают арендаторы.
Собственник не может требовать ремонта помещения необоснованно. Это по закону в первую очередь его имущество, и он обязан содержать его. Если вас вынуждают полностью поменять дверные конструкции перед вселением или установить пластиковые окна, то это незаконное требование. Случаи ремонта, обычного мелкого должны быть оговорены в договоре аренды. В частности, это может быть замена обоев или каких-то сантехнических конструкций в случае неумышленной либо умышленной порчи имущества.
Продать свое жилье собственник может в любой момент, так как он является владельцем объекта недвижимого имущества на документальных основаниях, но также отметить следует то, что о факте продаже он обязан уведомить арендатора и сделать это нужно за две недели до расторжения договоры аренды и выезда жильцов из апартаментов. Время требуется на поиск другого жилья и переезд.
Что еще не имеет права делать собственник ?!
Собственник или арендодатель не может запрещать проживание в жилом помещении детей и животных, если это не предусмотрено положениями договора аренды и не прописано заранее. Поэтому на претензии собственника можно ссылаться как раз-таки на положения договора. Не вправе собственник трогать и тем более пользоваться личными вещами своих квартирантов. Свои вещи по договоренности трогать он может, но вот переставлять, убирать, выносить мебель или предметы быта он не должен.
Организовывать хранение веще арендодатели должны с согласия своих квартирантов. Если те против, то тогда арендодатели не вправе устраивать склад в жилом помещении. Обычно для этих целей используется одна из комнат в квартире, которая потом закрывается на ключ. По закону же до конца действия договора жилье должно оставаться в том же виде, в каком собственник передал его нанимателю и который был описан в акте приема передачи. Все остальные вещи и технику, которые владелец купил с согласия новых жильцов, должны быть оформлены отдельным документом, чтобы потом не было никаких проблем.
Также собственник, сдающий жилое помещение в аренду не имеет права подселять своих родственников, которые будут проживать вместе с арендатором, так как это является существенным нарушением условий договора аренды.
В арендуемой квартире, как правило, бывает одна комната, которая закрывается на ключ. В ней могут хранится, например, личные вещи арендодателя. Вот только он воспользоваться ей не сможет. По закону, если владелец сдает в аренду квартиру, а не комнату, то всю целиком, вместе с балконом, кладовкой и закрытыми комнатами. Поэтому войти в такую комнату, не нарушив права нанимателя на неприкосновенность взятого в аренду и проживание жилища, не получится, и каждый визит в таком случае придется обговаривать заранее. Напоследок важно отметить то, что залогом хороших отношений собственника и арендодателя является достижение консенсуса при заключении договора аренды, так как благодаря этому исключено появление спорных ситуаций.
