Предварительный договор – это письменный документ. В нем стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи.
В соответствии с установленными законодательными нормами Российской Федерации предварительный договор должен соответствовать следующим требованиям:
- Форма заключения. Документ заключается по закону в той же форме, что и основной договор;
- В документе содержится описание предмета договорных отношений.
Форма предварительного договора простая письменная. Заверяется договор представителем нотариальной конторы. Заверенный документ начинает иметь юридическую силу после подписи сторон, нотариуса и официальной печати.
Нотариальным образом заверять документ нужно в следующих ситуациях:
- Когда ваш основной договор купли-продажи будет составляться тоже в нотариальном виде;
- При самостоятельном желании сторон.
Договор юридический документ содержащий в себе перечень обязательных условий. Их правоведы называют существенными. К таким условиям относится предмет договора, положение, стоимость объекта движимого либо недвижимого имущества. Без согласования условий договор будет считаться по закону незаключенным. Важно! У договора купли-продажи объекта недвижимого имущества в тексте договора должны быть перечислены все лица, наделенные правом проживания в помещении.
Что должно быть в предварительном договоре купли-продажи ?!
В предварительном договоре должен быть обозначен его предмет. Причем предмет тот же самый, как и в основном документе. В предмете договора совершается описание реализуемой недвижимости:
- Адрес нахождения;
- Целевой вид;
- Количество квадратных метров;
- Количество комнат;
- Этажность;
- Наличие обременений;
- Индивидуальные особенности жилого помещения.
Указать в тексте документа следует дополнительно кадастровый номер квартиры. Все данные о нем можно найти бесплатно на сайте Росреестра. Гражданам также можно заказать выписку из ЕГРН.
Предварительный договор и расчеты сторон сделки.
Главная цель предварительного договора – это фиксация намерения в будущем заключить основной документ купли-продажи жилого помещения. На практике предварительный договор практически не обходится без денежного задатка либо аванса. Аванс может указываться и фиксироваться в тексте документа. Он служит дополнительной гарантией заключения документа между продавцом и покупателем в будущем.
Ответственность сторон гражданско-правовой сделки.
Ответственность регламентируется действующими законодательными нормами. Она выражена в уклонении либо отказе от заключения обязательств. Уклонение подразумевает под собой уклонение от обязательств. Сторону, которая склоняется от подписания, уклоняется от выполнения обязанностей можно привлечь к ответственности. Дополнительно граждане могут быть обязаны возместить понесенные неправомерными действиями убытки. Например, возместить денежные расходы на съемное жилье.
Заставить подписать бумаги через суд можно в течение шести календарных месяцев. Они начинают истекать с момента, когда договорные отношения должны были быть заключены. Вы можете передумать подписывать их. В этом случае отказаться о условий сделки можно. Надо составить документ в виде соглашения о расторжении преддоговора. В нем указывается то, что он будет прекращен. Вы не имеете претензий к продавцу.
Срок действия.
Срок действия отсчитывается днями, неделями, месяцами. Он может быть не указан. В этом случае начинает действовать с момента заключения. Период равен одному календарному году. Если на протяжении года не был заключен основной документ, то тогда предварительный перестанет иметь свою силу.
Документ в соответствии с положениями статьи 429 Гражданского-кодекса Российской Федерации не должен подлежать процедуре государственной регистрации. Об этом факте написано в положении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 59. Основной договор по закону подлежит регистрации в органах Росреестра. В них устанавливается и закрепляется имущественное право нового покупателя.
Ошибки при составлении.
Стороны могут не соблюдать форму. Считается ошибкой отсутствие предмета, оплата полной стоимости жилья. Просчеты могут привести к негативным последствиям. Договор обжалуется в судебном порядке. Его признают незаключенным либо недействительным. Избежать негативных последствий можно благодаря обращению к юристу. Специалист по гражданскому праву поможет грамотно составить документы. Также желательно обратиться к нотариусу и заверить документацию.
Важно! Помните о том, что аванс и задаток разные вещи. При отказе покупателя от сделки аванс ему возвращается. Задаток остается у продавца и не подлежит возврату. При отказе продавца передавать задаток он выплачивается в двойной сумме.
Помнить надо о таких вещах, как:
- Предмет;
- Срок передачи жилого помещения;
- Период возврата авансовых платежей;
- Штраф за уклонение от обязанностей.
Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру. Она не должна быть большой. Есть риск признания документа основным.
Риски для покупателя.
Покупатель имеет риски. Нет гарантии стопроцентного получения жилья. Предварительный документ может быть расторгнут в любой момент. Продавец имеет право на отказ его подписания. Заставить его поставить подпись может судья. Но не все приобретатели недвижимости готовы к долгим судебным тяжбам.
Документ может быть незаключенным при несоблюдении его формы и при несогласовании условий сделки. Есть риск покупки жилья по схеме двойной продажи. Это происходит по причине отсутствия регистрации бумаг в органах Росреестра. Покупателю остается судиться с продавцом с целью возмещения понесенного материального и морального ущерба. Можно в ходе неправомерной сделки потерять задаток и аванс.
