Договор долевого участия – это документ, регламентированный нормами гражданского законодательства Российской Федерации. Заключается он между собственником жилого помещения и компанией-застройщиком. По договору дольщик платит деньги, а застройщик в свою очередь использует денежные средства для того, чтобы возвести объект недвижимого имущества.
Особенности составления и подготовки договора.
Договор заключается между сторонами в простой письменной форме. Также он подлежит процедуре обязательной регистрации в органах Росреестра по закону. Считается документ официальным с того момента, когда была произведена сама регистрация. Составляется договор в трех экземплярах. Один остается у дольщика, второй передается застройщику, а третий экземпляр будет потом храниться в органах Росреестра. Все эти экземпляры обладают юридической силой и на них ставятся подписи сторон.
В договоре долевого участия не просто называется объект.
Он прописывается полностью. Например, описывается месторасположение объекта жилой недвижимости, расположение комнат, метраж, графическое изображение квартиры, проектная декларация и документация, количество комнат, поэтажная площадь жилого помещения.
Помимо обозначенных выше сведений договор долевого участия содержать в себе обязан:
- Срок, в течение которого застройщиком будет передан объект долевого строительства. Это обычно конкретная календарная дата, в течение которой фирма должна сдать дом в дальнейшую эксплуатацию;
- Стоимость объекта жилой недвижимости, сроки произведения всех необходимых выплат, особенности осуществления порядка оплаты, все необходимые реквизиты для организации и проведения выплат;
- Полное наименование сторон ДДУ. Если говорить о юридическом лице, то это его название и реквизиты. Для физического лица достаточно ФИО и паспортных данных дольщика;
- Гарантийный срок на объект ДДУ. Обычно по закону дается гарантия на пять календарных лет.
Важно, чтобы все условия, имеющие отражение в договоре долевого участия имели соответствия сведениям, обозначенным в момент подписания в проектной декларации. Если в ДДУ обозначены одни сведения, а в декларации совсем другие, то тогда при плохом исходе событий есть шанс того, что документ будет признан в судебном порядке недействительным.
Подпись ставить в договоре должен исключительно застройщик, а не другое лицо. Также это может быть генеральный директор или иное лицо, обладающее генеральной доверенностью на совершение подобных юридически значимых действий. Если не директор подписывает договор, то от сделки лучше отказаться. Кстати, денежные средства принимать застройщик может не до, а после заключения договора ДДУ.
Особенности регистрации договора в органах Росреестра.
Для того, чтобы гражданская сделка состоялась зарегистрировать ее надо в органах Росреестра. Вместе с заявлением о регистрации следует заплатить государственную пошлину. Для физических лиц она составляет 350 рублей, а для юридических по закону 6 тысяч рублей.
Вместе с заявлением о регистрации предоставляются также следующие документы:
- Паспорт;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- План будущего многоквартирного дома;
- Проектная декларация на объект жилой недвижимости;
- Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной документации требованиям 214 ФЗ;
- Договор поручительства по обязательствам строительной компании.
После сдачи дома в эксплуатацию обращаться придется снова с Росреестр. Но делается это для того, чтобы оформить право собственности на квартиру.
Какие подводные камни могут возникнуть при заключении ДДУ ?!
Дольщик может сделать переуступку права требования третьему лицу. Тут уже это лицо может выплатить дольщику стоимость договора. Дольщик получит при этом должен денежные средства, а третье лицо становится обладателем права требования недвижимости. Чтобы не столкнуться с признаками мошеннических действий надо, чтобы сделка была зарегистрирована отдельным договором цессией. В этом договоре прописываются сроки выплат денежных средств плюс помимо прочего его также надо регистрировать в органах Росреестра.
Еще один риск связан с банкротством застройщика.
В России это далеко не редкость и многие дольщики боятся того, что они просто потеряют имущество. Надо вовремя узнать информацию о процедуре банкротства. Далее следует внести свои законные требования в единый реестр кредиторов. Делается это в течение тридцати календарных дней на стадии наблюдения. Если речь идет о конкурсном производстве, то тогда требования от дольщика вносятся в течение шестидесяти календарных дней.
Застройщик в этом случае обязан будет вернуть денежные средства, которые были заплачены дольщиком.
Также можно обязать передать недвижимость в вашу собственность при завершении строительства. Еще один подводный камень кроется в том, что часто застройщики не спешат по разным причинам передавать объект в эксплуатацию. При намеренном затягивании сроков обращаться следует с заявлением в судебные органы. Суд в свою очередь обязан будет выдать все документы, которые могут потребоваться дольщику для осуществления регистрации сделки. Кстати, шансы на удовлетворение требований по исковому заявлению будут выше, если подается не одиночная, а коллективная жалоба от дольщиков. Также можно наследовать право требования на объект недвижимого имущества в том случае, если умирает дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком. В этом случае в Росреестр предоставляются сведения, которые подтверждают право наследования. В завершении следует сказать, что обезопасить себя и свести риски к минимуму при заключении договора долевого участия можно при помощи обращения к грамотному юристу. Он поможет составить такой документ грамотно с учетом его полного и комплексного правового анализа.
