Бывает и так, что квартира имеет не одного, а несколько собственников. Право на распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, расписано в положениях гражданского кодекса России. Каждый собственник имеет право на проживание и распоряжение своими квадратными метрами, но при продаже, дарении или ином виде отчуждения жилья решение между этими лицами должно приниматься коллегиально и при этом его надо удостоверить нотариально.
Как можно отчуждать дом или квартиру в долевой собственности ?!
Чтобы продать или обменять квартиру надо иметь нотариальное разрешение от всех ее собственников. Это правило действует в соответствии с положениями статьи 244 Гражданского Кодекса России.
Что потребуется для оформления нотариального соглашения ?!
- Соглашение, заверенное нотариально всеми собственниками квартиры либо дома;
- Постановление от органов опеки и попечительства, но это требуется в том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети;
- Кадастровые выписки на объект жилой недвижимости;
- Выписки из лицевых счетов;
- Справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- Заявление от собственников в ФУГРЦ;
- Правоустанавливающие документы покупателя и продавца;
- Правоустанавливающие документы на квартиру либо дом.
К ним относится свидетельство о праве собственности, акт приема передачи жилого помещения, договор дарения или купли-продажи. Если рассматривать инструкцию пошагово, то можно сказать, что без согласия всех собственников что-либо с квартирой сделать просто невозможно. Даже если вы подадите исковые документы в судебный орган, то все равно нет гарантии того, что суд признает ваше право и примет решение вопреки мнению собственников. Если кто-то из собственников жилого помещения не может лично обратиться к нотариусу, то тогда это можно сделать за него.
Понадобится доверенность, необходимая для совершения юридически значимых действий от имени самого доверителя.
В той ситуации, когда есть лица, находящиеся под опекой государства, надо взять еще и нотариальное разрешение от представителя недееспособного лица или опекуна несовершеннолетнего лица. К опекаемым лицам относятся малолетние дети и недееспособные граждане, признанные таковыми по решению суда. Если квартира находится в долевой собственности между супругами, то тогда потребуется нотариальное соглашение, заверенное нотариусом и подписанное супругом или супругой. Это осуществляется на основании положений статьи 34 Семейного кодекса России.
После соблюдения этих условий продажа квартиры ничем не отличается от продажи обычного жилья, находящегося в единоличной собственности.
Для совершения сделки необходимой обратиться в БТИ и заказать выписку из домовой книги и лицевого счета, которую можно взять в МФЦ или в ЖЭУ. Далее заключается сам договор и составляется акт приема-передачи жилого помещения. Окончательным моментом сделки считается регистрация объекта недвижимости в органах Росреестра. При проведении подобных правовых действий лучше заручиться поддержкой опытного и грамотного юриста, который проверит сделку на предмет юридической чистоты и доведет ее до логического завершения.
Особенности выделения доли в общей совместной собственности.
В соответствии с нормами гражданского законодательства по умолчанию доли владельцев объектов жилой недвижимости считаются одинаковыми. В частности, если при приобретении жилья никаких претензий не было высказано, то тогда доли будут делиться между собственниками поровну. Бывают такие ситуации, когда надо изменить соотношения долей. Например, муж и жена расторгают брак и один из супругов хочет получить вторую долю себе в собственность и выплатить второй половине денежную компенсацию. Вообще по закону собственники могут поделить доли как угодно, даже выделить пару квадратных метров в квартире.
Все доли приписываются в правоустанавливающих документах на объект жилой недвижимости.
Узнать точные доли можно из выписки ЕРГН. Если надо поделить жилое помещение в натуре по комнатам, то тогда проще заключить соглашение между собственниками в письменном виде. Само соглашение заверяется в обязательном порядке нотариусом. Нельзя по закону делить санитарные узлы, кухни, коридоры в квартире. Важно отметить то, что выдел доли в натуре возможен для собственников тогда, когда можно создать полностью самостоятельное жилье с своими коммуникациями и отдельными входами. Если не получается договориться в мирном ключе, то в этом случае придется сторонам решить спор о разделе и выделении долей надо в судебном порядке.
Как выделить долю в суде ?!
Если невозможно поделить квартиру или дом мирно, то тогда надо обратиться в судебные органы. Подается иск в районный суд общей юрисдикции вместе со следующими документами:
- Копия паспорта заявителя по гражданскому делу;
- Правоустанавливающие документы на объект жилой недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, договор ДДУ, договор дарения, мены, свидетельство о вступлении в наследственные права, завещание;
- Выписка из ЕГРН. В данном документе перечисляются все собственники квартиры вместе с обозначением размера долей;
- Технические документы на жилое помещение. Они представлены могут быть планом от БТИ, кадастровым паспортом, актами перепланировки жилья.
Также нужна квитанция об оплате государственной пошлины. Она рассчитывается в зависимости от стоимости жилья. После выделения доли в судебном порядке можно ее переоформить на основании решения вступившего в законную силу. Иск подается самостоятельно, через представителя по нотариальной доверенности либо заказным письмом с уведомлением.
