Приобретение залоговой недвижимости – это одна из форм гражданско-правовых сделок. При ее совершении покупателем приобретается объект недвижимости (дом или квартира), находящиеся в залоге у банковской организации. Обычно таким образом приобретается ипотечное жилье. Расскажем о тонкостях, нюансах и проблемах, которые могут возникнуть при организации сделки.
У многих граждан в нашей стране бытует ошибочное мнение о том, что покупка залоговой недвижимости достаточно выгодное мероприятие. Якобы квартиру можно вообще приобрести фактически за бесценок. Мнение такое крайне неверное, так как залоговая недвижимость, находящаяся в ипотеке не теряет своей рыночной ценности, а сама сделка достаточно проблематично выполняется с юридической точки зрения. Если она и будет стоить недорого, то не меньше 15-20 процентов ниже среднестатистической цены.
Причины реализации квартиры, находящейся в залоге.
Покупатели часто настороженно относятся к таким сделкам, но причина продажи квартиры бывает банальной. В частности, заемщики не справляются с ипотечным бременем или, например, желают разменять жилье с большего на меньшее. Также причиной продажи квартиры может стать необходимость переезда, расширения жилой площади, использование жилого помещения в качестве инструмента для организации инвестирования. Залоговая квартира обладает особым правовом статусом, так как при ее продажи участвуют в сделке не две, а три стороны. Это продавец, покупатель и банк в качестве залогодержателя объекта недвижимости.
Схема покупки квартиры в залоге.
Не все банки идут на то, чтобы дать разрешение на продажу квартиры, поэтому следует предварительно перед сделкой обзавестись официальным согласием.
В настоящее время в соответствии с установленными законодательными нормами используются следующие основные схемы продажи квартиры:
- Реализация жилого помещения с дальнейшим погашением оставшейся суммы кредита покупателем. Сначала полностью гасится кредит, снимается залоговое обеспечение, право на квартиру переходит к заемщику и только после этого недвижимость может быть перерегистрирована на ее покупателя;
- Заключение договора-купли продажи с участием банковской организации. Во время этой сделки покупатель вносит на аккредитив или депозитную ячейку залог. В одной ячейке могут размещаться деньги для банка (остаток задолженности за ипотеку) и деньги для продавца. В УФНС предоставляется договор купли-продажи для регистрации вместе с заявлением от банковской организации о снятии залога с квартиры. После того, как документы зарегистрированы банк получает доступ к денежной сумме, покрывающей ипотеку, а продавец получает те деньги, которые положены ему до договору;
- Продажа недвижимости через смену залогодателя. При этом виде продажи покупатель также вносит на депозитные ячейки денежные средства. После того, как это сделано проводится переоформление прав собственности. По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя.
При осуществлении сделки купли-продажи с обременением в виде жилой недвижимости крайне важно обратиться к опытному юристу, который не только изучит все документы, оценит возможные риски, но и грамотно с точки зрения гражданского законодательства организует и проведет сделку.
Какие есть риски у покупателя при приобретении квартиры, находящейся в ипотечном залоге ?!
Естественно то, что при организации любой сделки, связанной с отчуждением недвижимости есть риски правового характера. Например, если покупатель передает солидную сумму в виде задатка либо аванса продавцу, то тогда есть риск того, что продавец откажется вообще продавать квартиру, которая находится под ипотечным обременением. Конечно, можно и даже нужно воспользоваться распиской, но это не всегда может избавить от невозврата денежных средств. При этом сам возврат аванса вполне может растянуться на долгие годы.
Если покупатель квартиры рассчитывает на ипотечный кредит от своей банковской организации и вносит аванс.
И тогда банк вполне может не одобрить ему квартиру, которая была заложена другому банку. Опять же имеется риск потери внесенного аванса. При выполнении определенных условий банк, являющийся залогодержателем может дать разрешение на продажу, но эти условия могут быть не всегда выгодными для покупателя или самого заемщика. Например, банковская организация начинает перед совершением сделки купли-продажи от требовать от залогодателя до 80% от задолженности по сделке. Естественно есть риск того, что банк вообще вынесет отказ и не разрешит продажу заложенной квартиры. Поэтому все риски надо просчитывать, обговаривая условия и детали сделки заранее.
Затягиваются иногда сроки получения закладной из банка вместе со сроками снятия обременения в Росреестре. Тогда есть риск, что для покупателя условия сделки будут не актуальными, ведь никто не хочет ждать долгие месяцы. При покупке квартиры для приобретателя риск кроется в том, что может быть осуществлена попытка передачи продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Такая передача ничем не подкреплена кроме предварительным договором купли-продажи или условиями договора аванса.
Как снизить возможные риски при приобретении квартиры в ипотеку ?!
Чтобы снизить риски, нужно обязательно обратиться к опытным юристам хотя бы за консультацией перед проведением сделки. При приобретении ипотечной квартиры надо обязательно учесть наличие согласие на совершение сделки от банковской организации. При отсутствии данного письменного разрешения сделка будет признана оспоримой и в последствии недействительной. Убедиться перед сделкой надо и в том, что в квартире нет прописанных несовершеннолетних граждан, от которых после регистрации сделки просто так избавиться не получится. Для этих целей следует получить выписку из домовой книги, в которой будет указано количество зарегистрированных и проживающих жильцов в квартире. Помнить следует о том, что такая выписка действительна в течение десяти календарных дней с момента ее получения.
Еще нужно запросить выписку из ЕГРП для того, чтобы узнать о наличии иных обременений, например, в виде ареста на ипотечной квартире.
Никогда не приступайте к составлению основного договора и не передавайте денег без авансового договора. Предварительный договор купли-продажи поможет избежать потери денежных средств в будущем. Еще стоит добавить о том, что приобрести по привлекательной цене квартиру под залогом можно, если она находится на аукционных торгах заложенным имуществом. Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество, выступая одной из сторон сделки купли-продажи.
Нужна консультация юриста по недвижимости в Москве, Московской области или регионах РФ ?! она тут.
