Альтернативная сделка купли-продажи недвижимости в системе законодательства Российской Федерации представляет собой самый распространенный тип сделок. По статистике в столице по оценкам риэлторов альтернативная купля-продажи составляет 75 процентов от всех проводимых сделок на рынке вторичного недвижимого жилья. Это происходит потому, что покупатели предпочитают сразу же приобретать взамен другие объекты недвижимого имущества. Это актуально в те моменты, когда, например, вы хотите продать свою квартиру и сразу же купить другую в которой вы планируете в дальнейшем проживать.
Все сделки между собой различаются только количеством и сложностью этапов, которые предусмотрены в них.
В случае с прямой сделкой все достаточно просто. Продавец реализует жилье и за этим ничего не следует. То есть продавец взамен не приобретает себе ничего и за ним не тянется вереница продаваемых жилых помещений.
Такой вид сделки означает то, что гражданин продает свое жилье и покупает себе другое. Делает он это за денежные средства от продажи первой квартиры. Важная особенность сделки кроется в том, что происходит процесс продажи и купли жилых помещений одновременным образом. Оба договора сторонами обязаны подписываться одновременным образом. Также одновременно происходит государственная регистрация объектов жилой недвижимости. Это неплохой метод, позволяющий как бы обменять жилое помещение на ту квартиру, которая больше всего нравится продавцу.
В данной сделке участвует не одно альтернативное жилое помещение, а несколько квартир. Также, как и при альтернативной сделке договор купли-продажи и регистрация права собственности заключаются одновременно. Покупать таким образом можно альтернативно три и более жилых помещения. Это самая сложная сделка, так как в ней прослеживается многоэтапность.
Как проходят денежные расчеты при осуществлении альтернативной сделки купли-продажи ?! Чаще всего по закону передача денежных средств в альтернативных сделках проходит при помощи использования банковского аккредитива. Можно пользоваться и наличным средствами с применениями специальных ячеек в банковской организации.
Вместе с типичными рисками, такими как та же неблагонадежность продавца есть и специфические риски, которые характерны для данного вида гражданско-правовых сделок. В первую очередь если сделка проходит в виде цепочки, то тогда в ней участие принимают одновременно несколько лиц, которые владеют объектом жилой недвижимости. Тут риск кроется в том, что незаконные или неправильные действия одного из участников сделки могут привести к тому, что она по закону попросту будет признана незаконной и легко оспариваемой в судебном процессе. И это не только незаконные действия, но и банальное недопонимание из-за чего сделка просто развалится. Если вы все же хотите принять участие в альтернативной сделке, то в таком случае обязательно следует заручиться поддержкой опытного и профессионального юриста, который поможет провести сделку максимально грамотно.
Тут уже дело касается того, что если органы Росреестра приостанавливают регистрацию по одному из договоров, то тогда остальные участники также сталкиваются с этим. О приостановке регистрации все участники гражданско-правовой сделки уведомляются из Россреестра специальным уведомлением. Все лица, принимающие участие в купле-продажи должны по закону написать заявление в простом письменном виде о приостановке второго договора, после чего можно разобраться с причинами произошедшего. Чаще всего причиной приостановки государственной регистрации могут быть сомнения представителя регистрационных органов, касающиеся правильности либо достоверности представленных сведений и документов. В некоторых случаях может быть вынесен отказ в государственной регистрации. Тут уже придется отстаивать свои интересы скорее всего в судебном порядке.
Иной способ разрешения проблемы заключается в том, что стороны нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя. Им может быть профессиональный юрист. Так можно существенно обезопасить будущую сделку от всех возможных рисков. Еще один альтернативный метод решения возможных проблем кроется в том, что весь пакет документов сторон по сделке регистрируется при участии представителя нотариальной палаты. Плюс услуг нотариуса заключается в том, что при удостоверении гражданско-правовой сделки не требуется участие юриста.
Конечно лучше же попробовать устранить возникшую проблему при помощи договора между участниками сделки и участии юриста.
Между сторонами при заключении альтернативных сделок обычно происходит определенная путаница. Она связана с тем, что допускаются ошибки в исчислении налогов и самих налоговых вычетов. Иногда участники альтернативных сделок купли-продажи могут подменить налоговый вычет, который образуется при реализации квартиры. Замена проходит на сумму денежных затрат, появляющихся при альтернативной покупке объекта жилой недвижимости. Например, если полагать что вы продаете квартиру скажем за сто тысяч рублей и купить другую альтернативным образом с доплатой за сто двадцать тысяч рублей, то тогда сальдо за один налоговый период будет нулевым или отрицательным. То есть получается, что налог уплачивать в казну государства не надо. Это одна из прямых ошибок участников сделки.
С точки зрения норм налогового обложения продажа одной квартиры и покупка другого жилого помещения не связаны между собой. Означает это то, что при продаже квартиры в соответствии с установленными законодательными нормами продавец должен платить налог в размере 13 процентов. При приобретении квартиры покупатель должен тогда получить право на налоговый вычет и в итоге вернуть НДФЛ. Есть также практика, когда ФНС может зачесть сумму налога к уплате за продажу жилого помещения в счет того, что будет получен налоговый вычет за приобретение другой квартиры. Но делается это в том случае, если обе альтернативные следки произошли в налоговом вычете.